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新政下杭州楼市在吹什么风

发布时间:2019-09-13 07:40:48

新政下,杭州楼市在吹什么风

3月27日,国土资源部、住建部联合出台新政策,对房地产土地供应规模控制及户型调整做出要求,像是在平静湖面扔下一块巨石,骤然引起房地产市场的剧烈反应。五天后,央行、银监会、住建部又联合出台政策,下调二手房首付比例,同时下调公积金贷款购首套房的首付比例。这一系列的新政,被普遍认为是“最给力的救市组合拳”。  分析者认为,下调购房首付比例是一如既往在楼市消费端进行调控,要求控制土地供应、调整户型结构则是从楼市源头进行调控,2015年楼市主题将是“去库存”。  杭州一直被看做中国楼市的风向标,去年的库存量更是高达15万套。此次一系列“去库存组合拳”出台,杭州楼市会怎么变化?这支风向标将指向何方?  楼市掀起“小高潮”  两部委政策出台之后,杭州的各大开发商和购房者都第一时间给出了反应,联合掀起了一场狂欢。  3月27日当天,杭州的某地产公司就率先宣布,旗下各个楼盘开始24小时不打烊,随时迎接看房者。随后有超过十个楼盘陆续宣布,在3月31日当天24小时不打烊。  杭州未来科技城的库存量一直很高,该区域内的一楼盘率先宣布,3月30日开始推出10套“绝对是底线价”的特价房,“优惠仅限一天”;另外一家房产公司则更显霸气,宣布旗下六个楼盘同时推出一批特价房,但24点后恢复原价;杭州余杭区的另一楼盘,也跟着宣布推出20套限时特惠房。  同样是位于库存较高区域的临平城北,不少楼盘也纷纷推出优惠措施揽客。其中一楼盘通过络、宣传页宣布,4月3日至4月5日,参与认筹即可获得300元超市购物卡,同时拥有抽奖机会,中奖者即可享受“首付免单”的超级优惠。  除了推出降价优惠,还有不少楼盘采取逆向操作,纷纷放出涨价信息。扎堆宣布不打烊当天晚上,当地某知名楼盘相关负责人在朋友圈发帖宣布:4月1日起旗下楼盘全线涨价8%-10%,引发关注之后,杭州城东、城北的多个楼盘,也放出即将涨价的豪言。另外一家楼盘,则是直接在央行、银监会新政出台当天,往营销部里张贴了“价格调整通知”,称“鉴于二套房政策调整内容过于劲爆,项目组决定今晚通宵接待,4月1日所有折扣取消,价格重新调整,预计涨幅超过10%”。杭州未来城的一家楼盘则明确表示,目前在售的精装房单价,在13000元/平方米的均价基础上,整体上涨一千元。  浙江大学附近的一处楼盘,在经历了一晚上火爆的不打烊销售之后,也酝酿出了涨价方案,但最终又连夜放弃了。  消费者也在第一时间对开发商做出了回应。位于杭州未来科技城的西溪永乐城,是一座新楼盘。销售人员告诉长江商报,两部委新政出台当天原本是工作日,但到访的购房者比周末还多,客服接到的也突然暴增。而那些宣布不打烊的楼盘,当晚也遭遇了多年未见的购房者半夜扎堆看房的火爆。  “那天晚上直到一点多还有人看房,看到两点半终于确定认购了。”未来城某楼盘的销售代表介绍,该楼盘属于新推楼盘,两部委新政发布当天下午,陆续有客户来电询问,晚上就有客户到现场认筹了。到最终正式开盘前,认筹客户超过300组。由于看房人数突然增多,原本预备的等候区居然不够用,还不得不开辟了临时区域,调派了原本已经下班的工作人员。  3月31日,杭州当地媒体普遍以“一房难求”报道了前一晚的楼市火爆情况。  新城入住率低  长江商报在杭州的几天,天气几番变化,细雨和暖阳轮流出现,阴晴不定,就像是杭州的楼市。  与新政刚出时各大楼盘的火爆相比,杭州市内不少楼盘扎堆的区域,看上去显得格外冷清。  在杭州市内,马路两边到处都耸立着高大的已建成高楼,还有一些则是塔架林立,巨大的铁臂在高空辗转腾挪。随便走走,随处都能看到各个楼盘的促销广告,不少道路沿线的灯柱上都清一色贴上了售房海报,甚至在一些原本是交通指示牌的位置,也换成了楼盘广告。在一些公交站台上,甚至扎堆出现了四五家楼盘的广告,见缝插针地利用着这一方小小的空间:站台背后是几米高的巨幅喷绘广告拉成的围墙,刷写着巨大的楼盘广告语;站台灯箱上是另外一家楼盘广告;旁边灯柱上则同时加装着两家不同的房产宣传牌。  4月5日,长江商报走访了杭州地铁一号线彭埠站附近的几处楼盘,已经看不到成群的看房者了。一处楼盘的销售代表介绍,前两天确实有很多前来看房的人,但现在几乎又恢复了常态。“可能这两天会有促销政策出来。买房子就是一单一单地来,不以物喜不以己悲吧,反正我们随时保持欢迎,不能着急。”  原本是周末时间,在附近的几个楼盘销售部都没能看到火爆场面,最多四五个看房人跟销售人员站在沙盘前交流。“现在新政刚出来,估计还会有对购房有利的政策出台,我们是先来看看市场,选选房,再等等政策。”在杭州工作的陈先生和妻子已经看了五家楼盘,最终没有出手。  在临平新城,宽敞的马路上车辆很少,行人也很少,沿途的红绿灯对行人几乎失去了实际功能。在这里过马路让人格外放心,看着路边绽放出的绿色,叫人几乎想横着走,一路奔跑,不用担心有车辆突然冲到眼前。  世纪大道沿线临马路的地方,随处看见房产广告拉成的高大围墙,很明显,有一些内容是最近两天更换上去的。其中一截围墙上,近十米长的海报上,只有简单的十几个字,最大的字体显示的内容是“两小时劲销过亿”,显然这也是前两天经历过“火爆不打烊”的一处楼盘。  在临平新城,除了新建楼盘,还有不少已经建成一两年的楼盘。在沿街的地方,原本设计用作商用的门面,成片关着门,锁头上生着铁锈,玻璃上结满了泥灰,粘贴的招租告示也陈旧得像抹布。透过玻璃看,里边保持着原始的杂乱,似乎是完全没有使用过。几家便利店里,也是空落落的没有顾客。  路边一位休息的环卫工告诉长江商报,这里好几年都是这个样子,人少、车少,垃圾也不多,平时工作比主城区的同行轻松多了。  15万库存还需两年消化  根据透明售房截至4月1日的数据统计,杭州市区3月末有可售新建商品房155042套,比2月末增加了1118套,再次刷新各月末库存历史最高纪录。同期上海的在售商品房库存为8.7万套,北京则为8.1万套,杭州库存几乎达到两大一线城市库存总和。  实际上,杭州的商品房销售量并不差。根据统计,2015年一季度杭州市区新房签约1.75万套,比去年同期增长4成。其中3月份签约6463套,比去年同期增长6成。  但是,另外一个数字增幅更大:杭州市3月份市区共新增批准预售8104套,比2月增加3349套,增幅70%。售出量增加的同时,新房源增加更迅速,这也是杭州楼市一直高库存的原因。不止一位专家曾表示,杭州的库存消化至少需要两年,并且还是在形式良好的情况下。  “2013年库存10万套,2014年底就涨到了15万套。15万套还是显性的库存,那些购置了土地还没有开发,或已经开发还没有领取预售证的存量,远多于15万套。按照现在的销售速度,起码要两年左右才能销售完。”浙报集团地产研究院院长丁建刚向长江商报介绍,杭州的高库存是几方面原因造成的。  杭州楼市兴起之初,土地可供应量其实很少,特别是轨道交通建设之前,城市格局太小,老城区的土地、房源供给很少;但是,杭州具有超于浙江省其他所有城市的资源优势,全浙江省没有一个城市的宜居性能与杭州相比,加上杭州藏富于民的传统,温州、绍兴、台州等城市的有钱人都奔着杭州来买房,其中还有不少是投资买房,造成了大量的需求。在此背景之下,杭州全面开启高供应模式,大批大型房地产开发企业进驻,除了在主城区供应土地,还不断向周边开拓,建造新城。  但是,浙江省的经济以制造业为主,这几年浙江的制造业受到经济环境影响,购房者的购房能力和购房信心受到影响,库存量也不断累积、飙升。“2010年以前,杭州的房价涨幅在全国最高;2011年之后,杭州的房价跌幅又成了全国第一。同时还存在高库存,这就造成了杭州 全国楼市风向标 的地位。”丁建刚说。  杭州好地研究院院长钱贤强介绍,在去库存方面,杭州地方政府其实做了不少努力。  去年10月底,杭州市住保房管局等七部门联合出台政策,对职工家庭申请公积金贷款购买第二套改善型普通自住住房,并已结清相应购房贷款的,按首套房贷款政策执行。  实际上,除了这些公开政策支持,杭州市还出台了很多隐性政策,在不与中央政策相左的情况下促进去库存。去年4月,杭州市萧山区开始执行一条未正式宣布的拆迁安置新政策:政府将之前的安置房换算为现金补贴给拆迁户,以鼓励拆迁户将该笔资金投入楼市。  但库存的去量挡不住增量的增加,杭州楼市库存持续攀升,当地政府的救市幅度也越来越大。据当地媒体报道,今年4月1日起,杭州市开始执行给高级人才发放购房现金补贴政策,最高补贴达100万。  在库存一直保持高位压力之下,供应端开始出现反应,土地成交开始降低,未成交土地数量开始增加。根据公开数字,杭州今年2月份出让土地15.94公顷,3月份出让土地只有6.64公顷,其中2月份在余杭区和萧山区出现土地零出让。  在杭州市2月底公布的2015年财政预算中,预计2015年国有土地使用权出让收入463.38亿元,比2014年下降32.5%,比2013年下降超60%。在库存压力下,政府大幅调低了土地财政收入预期。  而在3月17日,杭州当地出台了一份意见稿,要求楼盘开发必须完成主体结构并完成验收之后才能申请预售。钱贤强认为,此举除了能起到政府部门期望的“减少烂尾楼”的作用,还会对开发商造成资金流转压力,拉长新房源上市周期,有利于去库存。  15万套还是显性的库存,那些购置了土地还没有开发,或已经开发还没有领取预售证的存量,远多于15万套。按照现在的销售速度,起码要两年左右才能销售完。  —浙报集团地产研究院院长丁建刚  新政实施后的头两天,楼盘里的看房者多了起来。


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